タイ不動産投資日記
タイはバンコクで、不動産投資(コンドミニアム投資)の情報を主に発信して行きます!
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39 by Sansiri: Sukhumvit 39
えー、久々の更新です(^_^;)。

さて、Sansiriから、プライムロケーションに新たな物件です。

39 by Sansiri
Location : Soi Sukhumvit 39 , Sukhumvit Road
Project Type : Hi Rise Condominium with 32 Storeys,1 Building
Unit Type : Semi-Furnished (not include loose furniture)
Price: 140K/sqm

http://www.skyscrapercity.com/showthread.php?t=526751

場所は、Sukhumvit 39の元Sonie's restaurant跡地です。BTSにも徒歩圏内。フジスーパーにも近く、最近の物件の中では、ずば抜けて凄い立地条件のこの物件。
2週間前くらいからプレセールを始めたそうですが、もうほぼ売り切れです。

セールスオフィスは出来てるんですが、まだパンフレットはありません。作る必要もないでしょうね、これだけ売れてると。
1BRで52sqmから57sqmくらい。2BRで79sqmくらい、というコジンマリした作りのコンドで、1BRの数が圧倒的に多いプロジェクトです。
1BRで、7million THBから! なんですけど、なんと、2BRのユニットも含めて、売り切れ。残ってるのは3BRとペントハウスのみとゆー凄いことになってます。

で、変なシステムで、まだ正確なプライスが出てないみたいで、140K/sqmくらい。。。という言い方でした。で、正式な契約の前の予約で、手付金20万バーツを払って、予約を入れてる状態、ということです。
で、予約なんですが、各部屋に、3人までの予約権を取ってるそうですが、それすらもほとんど埋まってて、1BRは全部屋3人が予約済み。2BRのみ、24階と30階の、合計2部屋が、第3予約権はまだ入って無いので、いかがですかー、とのことでした。。。。

なんか、とんでもない売行きでびびりました。

投資物件としては、値段が140K/sqmってゆー、めちゃめちゃな値段なんで、単純に70K/sqmの物件2件で回す方が、リターンは良さそうに思いますが。

ロケーションは完璧! 2度と出ないだろう、くらいのレベルで完璧でしょう! それにSansiriブランドってことで、この値段でも投機的に人が買ってくんでしょうけど。。。

なんか、この値段なのに、カタログやらきちんとしたスペック等の資料がなく、さらっとしたレイアウトとおおざっぱな金額のみで、2週間もせずに売り切れてしまうどころか、各部屋に3人も予約権者が居て待ってる。。。

バブルな気がして、ちょっとバンコクでの不動産投資を様子見したくなる今日この頃でした。



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Wynster uno @ Thonglor 25
トンローに出来る新しいコンドです。

Name : Wynster uno
Location : Thonglor Soi 25
Project : 9 story condominium, 1 Building
Developer: Multi Vintage Co., Ltd.

あんまり聞いたことのないデヴェロッパーさん。ユニットとしては、65sqmの2BRからで、値段は5Mからだそうです(詳細は分かってません)。単純に計算すると、76K@sqmくらいからのスタートということになりますかね。

場所は、トンローのメインからは離れてて、結構不便そう。ウェブサイト自体は非常に奇麗な作りですが、ユニットプランを見るとバスタブもないので、高級志向というほど高級感はなさそうです。特にロケーションが良くないような。投資用としてはどうかなぁ、と。。。
これなら、Kool Residence @ Sukhumvit 39の方が、投資物件としてはいいと思います。

それでも、トンローに住みたい! そんな人向けでしょうか。ちなみに、トンローに拘るなら、Noble Soloが、新しく上層階の売り出しをディスカウントプライスで始めて、2.4M、65K/sqmからの値付けをしてますんで、こちらの方がまだ良いと思われます(今だけディスカウントみたいですよ)。なんだかんだ言って、ノーブルブランドである点と、トンローメイン通り沿いなので。

一応参考までに、ご紹介しました。

http://wynstercondo.com/

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Siri on 8 : Shukumvit 8
tive01.jpg


Sansiriから新しいプロジェクトです。
場所は、スクンビットソイ8。最寄駅はBTSナナ。

SIRI on 8 by Sansiri
Location : Soi Sukhumvit 8 , Sukhumvit Road
Land Area : Approximately 1 - 0 - 18 Rai
Project Type : Low Rise Condominium with 8 Storeys,1 Building
Total Unit : 74 Units
Unit Type : Semi-Furnished (not include loose furniture)

ユニットの構成としては
1BR 55sqm 22ユニット
2BR 78-81sqm 46ユニット
3BR 100sqm 6ユニット
で、
ファシリティーが、プール、エクササイズルームと庭(プラン見る限り、2階部分で小さいです)。

値段はわかってないんですが、Sansiriのことなんで、いい値段なんでしょうねぇ、きっと。80K以上、100Kまで、ってなところなんじゃないでしょうか(勝手な予想)。

私的には興味のない場所なのと、SANSIRIブランドなんで、投資的には値段が合わないと思われ、敬遠してしまうプロジェクトですが、SIRI@Sukhumvitは、プレセール段階で100K@sqmという高額にも関わらず、セールスオフィスが出来る前に既にソールドアウトってゆーとんでもない状態でしたので、スクンビットのメインエリア内での高級物件に対する需要はまだまだ旺盛なようですんで、この物件も結構足が速いかも知れません。
私個人的な予想としては、こっちはSIRI@Sukhumvitみたいには売行きよくないんじゃないかなぁ、なんて思ったりします。ロケーションは、前者はトンローって言う場所のもつ吸引力が強かったのが勝因だと思いますし、ナナ近辺は、遊びにはいいエリアですけど、居住区として見た場合、あんまりいいエリアではないですから。

ただ、これの売行きがいいようだと、高級コンドへの需要は高いっていうベンチマークになるんじゃないかと思って、今後の売行きは見てみたいとは思います。

まだプロジェクトのオフィシャルサイトは出来てません。あくまで、事前情報です。
詳しく知りたい方は、Sansiriに直接問い合わせてみて下さい。今ならプレセールプライスで押さえることが可能です。

http://www.sansiri.com/en/




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私のタイ不動産購入体験記 (7)
ってことで、続きです。。。

4月某日、トンローはソイ18にある、The Clover Thonglorのセールスオフィスに向かいました。ほぼ売り切れ物件であることは分かっていたので、資料をもらうだけのつもりで覗いてみました。
で、基本的には2ベッドと考えていたので、2ベッドで残ってる物件の見積もりを貰うと、プロジェクト自体が持ってる物件で、最安値は下記のものでした。

Unit E615 6階 2BR 69.80sqm

値段:6,072,600バーツ 87000バーツ/平米
ブッキング                100,000
契約時 5%                303,630
ダウンペイメント 5% 16ヶ月割 18,997/月
          トータル       303,630

引き渡し時 90%            5,365,340
最終トータル             6,072,600

トランスファーフィーは、売主と買い主で別途折半
メンテナンスフィーが、35バーツ/平米で、29,316バーツ/年
Sink Fund(これいい訳が浮かばない。。。) 500バーツ/平米で34,900バーツ(購入時のみ)

こういう条件でした(現時点での値段を保証する訳ではありません。あくまで参考データとしてご覧下さいませ)。

87K@sqmということで、特に興味はわかなかったんですが、「2BRが欲しいけど、もっと安いのってないのー?」という話をセールスの人にしたところ「実は、権利売買の仲介もしてて、これより安いのもありますよー!」とのことで(だったら最初から安いのだしてよ! と思いましたが(^_^))、2つの見積もりを追加でもらいまして。

一つは、トータルプライスとしては高いんですが、平米単価は低い別の部屋。

Unit A618 6階 2BR 82.80sqm

値段:      6,800,000バーツ 82,156バーツ/平米
(売主の購入時価格 5,796,000バーツ 70,000バーツ/平米)
★なんと1年保有で17.36%アップ!
★表面利益は1,004,000バーツ!

建物としては、A棟は、下3階が駐車場となってて他の棟より駐車スペースが広く、フィットネスが入ってるのが便利なのと、ガーデンビューで、庭&プールを一番奇麗に見れる建物なんで、そういう意味では素敵なんですが、ただ一番のネックは西向きなので暑い。。。日差しが結構きついんで電気代もかかりそうな物件ってのが気になりました。

あと、部屋の面積が広いと値段も高くなるんで、平米単価が低くても、あんまり旨味がありません。特に、賃貸に回す際は、1BRと2BRとの家賃差は大きく出てきますが、同じ建物で2BR同士なら、敷地が10平米広いからって、値段もその分多めに取れるかっていうと、難しいところがあると思います。というか、コンド自体の善し悪しが家賃に大きく影響するので、同じコンドで同じ2BRであれば、投資物件として考えれば、面積の小さい物を選ぶ方が投資効率としては上がると思ってるので、この物件はパス!

で、もう一件。

ユニット XXX 2BR 69.40sqm
値段:      5,552,000バーツ 80,000バーツ/平米
(売主の購入時価格 5,031,500バーツ 72,500バーツ/平米)
★1年保有で10.34%アップ!
★表面利益は520,500バーツ!

ってのがありました。間取り的にも、平米だけでみると狭いですが、82.80平米の物件よりも無駄が無く、上手くまとまってる印象だったのと、ベランダが南向きで風が通りやすく、さらにプール&庭側を向いてるのを考えると悪くない部屋でした。プロジェクトで今売ってる物件とくらべて500Kの差! これってめちゃめちゃ大きいです。家具買ったりリモデルしてもおつり出てきます(^_^)。

で、値段交渉をしたところ、

ユニット XXX 2BR 69.40sqm
値段:      5,482,600バーツ 79,000バーツ/平米
(売主の購入時価格 5,031,500バーツ 72,500バーツ/平米)
★1年保有で8.96%アップの計算。
★表面利益は451,100バーツの計算となる。

までは下がりました。また、これ以上はどうしても無理! とセールスさんから言われてしまいました。

うーん。困った。。。。もともと買う気はなかったんですが、この値段なら無理すれば買えないことも。。。。

「なんで他の権利売買物件と比べて安くなってるの。。」と素朴な疑問をセールスさんに尋ねると「売主がお金に困ってしまって今すぐ現金が必要らしく、この値段ならすぐに決まるだろうってところで、相場以下の値段になってます。先週末に出て来たばかりの話です。お買い得ですよ!」ってな営業トークが炸裂してました(^_^)。

ってことで、一旦家に持ち帰って検討、となりました。

で、色々と考えたのですが、体験記6に理由を書きましたように、投資物件としては非常に魅力があり、かつ金額も魅力的。。。。

もともとプレセール狙いではあったんですが、実際のプレセール最安値の70Kからしても、79K=1年で、12.8%アップ。自分の手持ちの株のパフォーマンスはそれを超えてましたから、プレセールで買わなくって正解なレベルでのアップ率。

で、現時点での権利売買の相場をネットで調べたところ、83Kから84Kくらい(それで売買契約が成立したかどうかは不明なんであれですが。。)。83Kとして考えると、購入時79Kですから、購入直後に83Kで売れるとすれば、5%のインスタントエクイティー。
プロジェクトの持ってる物件の値段87Kで考えれば、いきなり10%エクイティーです!
それと、この物件は、来年5月完成なんですが、その時は、周りのコンドの相場を考えるに、このロケーション&ファシリティーだと90Kは固いと思います。
90Kとしたら、13.9%のアプリーシエーションが見込める! 物件価値自体からはこのように判断しました。

で、続いて賃貸価値を考えてみました。
この辺り、トンローでもベストと言えるエリアです。ここより少し離れたノーブルオラで、2BR100sqmで、現時点で60,000バーツ/月の家賃が取れてます。
平米数が少ないってことで、割り引いても、最低ラインとして50,000バーツ/月は固いやろう、と。上手く行けば55,000バーツ/月くらいの家賃でも可能な場所だと思います。
で、低めで見積もって50,000バーツ/月として、年間600,000バーツ。

表面利回りだけで見ると、年率10.94%となります。

もちろん実際は、家具の値段(こちらは基本的にファーニッシュドで貸すことになりますので)や、毎年のメンテナンスフィー。Sink Fundとトランスファーフィーなどが経費として掛かってくるので実質年利は下がりますが、固定資産税がないため、実質年利10%も十分可能な物件と判断しました。

現状の権利売買の相場と比べても5%安いってのは、確かに滅多に出てくるものではないんじゃないか、と思う点もありました。

不動産投資の鉄則の一つに「motivatedなセラーから買う!」ってのがあります。売る気のある、売る必要性がある売り手であれば、いい条件が引き出せる。

この物件、本来なら、権利売買で儲けを狙うにせよ、まだ1年近く待てる物件です。まず、ほぼ売り切れてしまってる物件ですから、市場に出てる部屋の数がほとんどありません。特にネットの権利売買を見ても、1BRは結構ありますが、2BRはなかなか出てきません。あと、ダウンペイメントのパーセンテージが低いから、引き渡しまでの間に権利を保持するだけのコストはそんなに掛からないです。

実際売主も、ダウンペイメント完了までは残り9ヶ月×22,871。トータル205,839バーツのみでした。この残りたった9ヶ月の月々の支払い分ですら、きつくなってしまってるから、差し押さえられるより前に少しでも利益を出そう。そういう意味合いで、79Kなんてバーゲンプライスで売りにだしたんだと思います。

そういう意味では、motivatedでない売主は、高めの値段でも、悠々と待てる、そういう物件です。

今回たまたまお金に困ってる売主が出て来た。これって、チャンスだと思いました。

現状建築はスケジュール通りに行ってるし、あと1年の間にプロジェクトの潰れるリスクも少なく、あと、購入者の内訳が、入居用70%、投資用30%ということで、レンタルに回したはいいが、ゴーストタウンなコンドだった。。。ってな下手も打たない物件のようで、総合的に見て、この物件に関しては、現時点でこれ以上の良い価格は出ないだろう! と判断しました。

ということで、翌日には早速セールスさんに電話を入れ、本物件購入の確約を入れた。。。という風になりました。

案外あっけない話なんですが、実際はこんなところだったりします(^_^)。


☆補足☆
このコンド。セールスさんの話によると、一旦はソールドアウトになったそうです。だけど、月々の支払いが払えなくなって、差し押さえで戻って来た物件があり、それをプロジェクトの物件として販売してる、とのことでした。それすら、ほとんど売れてしまってないってな優良物件でございます。

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私のタイ不動産購入体験記 (6)
ってことで、いよいよ実際の物件購入です!

4月中頃から急に不動産投資という病を煩い(^_^)、ネットで調べたり色々しながら、週末には新築物件のセールスオフィスに出向き、資料を集めるという作業をしていました。

で、4月末、たまたま冷やかしで覗いたはずの物件を買うこととなりまして。
で、その物件とは

http://www.thecloverthonglor.com/
Name: The Clover Thonglor
Location : Soi 18, Sukhumvit 55 (Thonglor)
Developer : Top Living Co., Ltd.
Project Description : 590 residential Condominium in five 9 story buldings
Construction Start : May 2006
Construction Finish : May 2008

です。

この物件に決めた理由:
1. ロケーションが抜群!

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トンロー自体、今日本人及び西洋人、そしてタイでも高収入の人間にとっては1、2を争う魅力的なエリアです。特に、おしゃれなレストランやブティックが建ち並んでいて、生活圏としても非常に魅力的です。そして、私が個人的にトンローのヘソと思ってるのはJアベニューなんですが、この物件はJアベニューの向かい側、徒歩圏内としても非常に近い位置にあり、スーパー、ショップ、レストラン等へのアクセスが非常に良い点。また、日本人駐在員御用達の日本村へも徒歩圏内だし、おしゃれスポットのプレイグランドへも徒歩圏である点を考え、徒歩範囲に対しての利便性が非常に高い物件であることが一つ。
あと、トンロー警察があるソイなので、夜の一人歩きも全く問題ないです。安全性って非常に重要なポイントです。
総合的に見て、なかなか出て来ないレベルのロケーション。トンローエリアで限定してみても、偶数ソイとしてはほぼベストと言っていいんじゃないでしょうか。



2. 低層コンドミニアムである!
私は個人的に高層よりも低層の方が好きだったりします。高層は確かに、夜景が奇麗だったりするんでしょうが、リバーサイドだとか、シーロム&サトーンとか、スクンビットのBTS沿いで、高層ビルが建ち並ぶシティーエリアのそばでなければ、高層のメリットってあまりないと思います。特にトンローで超高層である必要はあまりないんで、このエリアでは低層の方がいいと思います。
低層に拘る理由は建築費が安くなるので、平米単価が押さえられること。これ、後々の利回りに関わってきます。あと、敷地面積当たりのユニット数が少ないので、土地の区分所有が大きくなること。それと、密集度が少ないので、雰囲気的にくつろげる(これは私の個人的感覚ですが)ってのがあって、低層であることがこのコンドの利点の一つと感じました。

3. ファシリティーが充実している!

masterplan.jpg


この物件、↑見て頂くと分かりますが、敷地が大変広く、何より気に入ってるのが、グランドレベルのプールとそれを含めた庭のエリアです。これだけ広いスペースを贅沢に使ってる庭&プールって、ちょっと見かけません。現状見かける新規物件で、プライムロケーションエリアだと、土地取得値段自体が非常に高くなっちゃってるので、敷地面積いっぱい建物を作って、プールは建物内部、例えば屋上にあって狭かったり、ってなプランが多々あり、地上部分を庭&プールにする、なんて贅沢なプランはかなり減ってます(しいてあげれば、Soi 39 の Riseが最近見た中で大きな庭がある物件ですね)。
トンローなのにこれだけ広い庭! これだけでも買い! なくらい素敵なプランだと思いました。特に、子供のいる家庭にとっては、子供の遊び場所って大事ですし、プール&庭の充実って凄く重要です。都会のリゾートっぽい作りのこのコンドは、そういう点でもアピールしました。あと、個人的にワイヤレスインターネットが付いてるってのも良い点でしたね。

4. デザインがモダン!
建物自体のデザインが、シンプルだけど、ちょっとリゾート風で、飽きのこないデザインと感じました。また、内装設備も、例えばエアコンはダイキン(もしくはそれと同等)とか、結構いい感じのものを使っています。

5. 値段!
もともと、このコンドは去年のプレセールの時点で、2BRだと70K@sqmで売り始めてました。(1BRは65K@sqmくらいなんで、これは凄く安かった!)
で、現時点で、プロジェクト自体が持ってる物件で、2BRは87K@sqmになってました。pracard.com等で調べても、権利売買もので、83K@sqmとか84K@sqmくらいが現時点での相場のようで、それでも利回りはいいんですが、ちょっと踏みとどまっていたところ、たまたま良いオファーがありまして。。。その金額を考えるとこれはお買い得! と決断に至ったという。。。

ってことで、その辺の詳細は、次回に続きます。。。

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